實戰理論 [沈振盈] 2011 04 19 [轉載]

[size=3][color=#0000ff][b]心急置業者須三思[/b][/color][/size]
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鑽石山公屋成交價創新高，很多人覺得不可思議，其實不足為奇。在投資市場永遠是市場情緒主導投資思維，眼見樓價日日升，便會令想買的人更加按捺不住，越追越高，這是典型的牛市三期現象。 350萬元一間公屋好奇咩？ 97年 1000倍 PE的中資股一樣有人搶。在宏觀基本因素逐漸轉壞時，仍被演繹成冇問題，一些醒目的投資者已懂得離場，但無知的小市民、用家，卻慘被市場情緒誤導入市。
業主想樓價只升不跌可以理解，正如不少人在 80元買了比亞迪（ 1211）、在 250元買了港交所（ 388），誰不希望股價長升長有呢？但投資產品的價值不能只靠主觀願望去估計，背後一定有客觀的規範。
短期的脫軌，出現不合理升幅，背後有很多因素，當這些因素逆轉時，醒目的投資者便會暗地裏走人，難道還會大鑼大鼓公告，叫你一齊走嗎？冇人接貨，自己如何走得甩。樓市跟股市不同，在市況逆轉後，很難沽得出。

炒高理據不足恃
過去一年樓市炒得高，主要是兩個藉口：低息與錢多。有人話美國經濟差，兩年內不會加息，但現在全球被通脹逼迫到不加息已不行。有人話美國不加息，香港就不可以加，因為有聯繫滙率，但現實是香港正有加息的需要，因為兩地息率也不一定是絕對的，只要資金流走，香港為了維持聯滙，一樣要加息。
筆者去年曾指出，低息環境下，銀行風險系數已高，多家銀行就算不加 Prime，也要加按揭利率。至於資金，有說有北水支撐，但在中央持續收緊銀根下，內地的「有錢佬」再難借到足夠資金，香港樓市的套現壓力便出來。
最後想提醒大家，買樓除了是買資產，亦是買下一個「負債」，大家量力而為吧！

來源 :HK Portal